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今天說完$雍禾醫療.HK ，再來看看$德商產投服務.HK ，這是一隻物業股，已經不知道是這兩年來的第幾次內地物業股到香港上市瞭。雖然對物業股已經無感瞭，但還是來簡單分析一下吧。
- 股票代碼：02270
- 招股價：1.10-1.46
- 每手股數：2000
- 最小申購金額：2949.43
- 市值：6.60 億-8.76 億港幣
- 行業：物業服務及管理
- 基石：無
- 綠鞋：有
- 申購截止日期：2021 年 12 月 7 日 12:00 前 (註意各券商截止時間不一樣)
- 中簽公佈&暗盤交易：12 月 16 日
- 上市日期：12 月 17 日
德商產投服務成立於 2010 年，是一傢位於四川成都的物業管理服務和商業運營一體化服務提供商，致力於為中高端住宅物業、商業物業提供物業管理服務和商業運營服務。商業運營服務包括向開發商及租戶提供市場調研服務、招商服務及街區管理服務。以成都德商的名義於 2016 年 8 月 2 日在新三板掛牌及其後於 2020 年 5 月 7 日在新三板自願摘牌。2021 年在「中國物業服務百強企業」排名第 54 位，同時被中國指數研究院評為「中國高端物業服務領先企業」。
市場方面，2015 年至 2020 年，成都物業管理服務提供商的在管總建築面積從 6.35 億平方米增加至 8.15 億平方米，年復合增長率為 8.8%。日後，隨著房地產行業的穩步發展，預期成都物業管理服務提供商的在管總建築面積將達到 9.83 億平方米， 2020 年至 2025 年的預期年復合增長率為 5.4%。2015 年至 2020 年，成都物業管理服務公司的總收益從人民幣 100.6 億元增長至人民幣 186.8 億元，年復合增長率為 13.2%。2025 年，預期成都物業管理服務公司的總收益將達到人民幣 343.9 億元， 2020 年至 2025 年的預期年復合增長率為 13.0%。2015 年至 2020 年，成都住宅物業和非住宅物業的總收益分別從人民幣 62.5 億元和人民幣 38.2 億元增加至人民幣 109.6 億元和人民幣 77.2 億元，年復合增長率分別為 11.9% 和 15.1%。
競爭方面，成都物業管理服務及商業運營服務市場較分散，以在成都市產生的收益計，提供商業運營服務的五大物業管理服務公司占 4.5%。以 2020 年成都市的總收益計，在提供物業管理服務及增值服務的所有公司中，德商產投服務在成都產生的收益排名第五，占成都物業管理及商業運營服務總收益的約 0.5%，收益為人民幣 1.28 億元。
業績方面，從 2018 年人民幣 6396 萬元增長到 2019 年的 6912 萬元，再到 2020 年的 1.28 億億元。2021 年上半年收入 8916 萬元，同比增長 140%。主要是因為 2020 年 8 月收購瞭中能集團。盈利方面，從 2018 年的人民幣 3139 萬元降低到 2019 年的 3104 萬元，再增長到 2020 年的 4291 萬元。2021 年上半年盈利 1 億元，僅為同比的 60%。主要是籌備上市的行政開支增大引起的。
風險方面：
其他方面，上市前一年內轉讓瞭部分股份，較這一次發售價的中間價 1.28 港幣折價 79.17% 和 81.63%。其中折價 79.17% 的惠宏投資沒有禁售限制，開盤就有 4 倍的收益誘惑。沒有基石。保薦人申萬宏源。
綜合以上分析，德商產投服務是一傢地方性物業公司，全國排名 54 位，上市前股票轉讓折價過多且無禁售期，及今年以來物業新股的表現，果斷放棄申購。
免責聲明：本文全部內容隻是記錄作者 (港新路) 的投資經歷和總結，不構成對讀者的投資建議。股市有風險，投資需謹慎！
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