HKSecWiki新股資訊 2022年02月28日
觀點網 去年好幾傢申請IPO的物管公司仍在二次遞表、三次遞表中等待過會，而金茂服務在首次遞表即順利通過港交所聆訊後，2月25日起進入招股階段。
據公告顯示，金茂物業服務發展股份有限公司全球發售的發售股份數目計劃為101,411,500股，其中香港發售10,142,000股，國際發售91,269,500股。發售價將不超過每股發售股份8.14港元，且目前預期將不會低於每股發售股份7.52港元。
根據上市進程，金茂服務IPO預計於3月2日截止認購，3月10日開始在港交所主板上市。中金及匯豐為聯席保薦人。
在一眾物管企業等待聆訊的當下，金茂服務順利“過關”被認為與其商管部分被市場“看好”有關。
半年業績變化
就觀點新媒體查閱瞭解，金茂服務的物業管理組合涵蓋住宅物業及各類非住宅物業，包括商業物業（如寫字樓及購物中心）以及公共和其他物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。
金茂服務開展三條業務線，分別為物業管理服務（包括城市運營服務），非業主增值服務，及社區增值服務。
根據最新公佈的數據，截至2021年9月30日，金茂服務的合約建築面積達4570萬平方米，涵蓋中國22個省、自治區及直轄市的47座城市，其中67.8%位於中國一二線城市。在中國20個省、自治區及直轄市的35座城市，金茂服務的在管總建築面積為2320萬平方米，包含96個住宅項目及41個非住宅項目。
而在不同業務條線上，截至2021年9月30日，金茂服務住宅物業及非住宅物業的在管建築面積分別為約1970萬平方米及350萬平方米，分別占其在管總建築面積的85.0%及15.0%。
不得不說，相比招股書披露的截至2021年3月31日數據，相隔半年後各項指標均有瞭明顯增長。
事實上，金茂服務過去幾年的規模一直在穩步增長，但去年的增速卻有明顯提高。
據招股書數據顯示，金茂服務2018年至2020年在管面積為1022.3萬平方米、1266萬平方米、1765.15萬平方米，對應增速為23.84%、9.42%，其中2020年在管面積增速較為明顯。
其後截至2021年9月31日，其在管面積較2020年增加超過550萬平方米，亦即在前三季度時間裡，金茂服務的新增在管面積已超2020年全年新增。
據觀點指數此前研究，2020年上市物業的在管面積平均增速為46.35%，金茂服務處於行業平均線之下，相比住宅物業的擴張速度，非住宅物業也並不占優勢，項目數量也遠不及住宅項目多，但在收入貢獻方面卻有著不小的分量。
金茂服務住宅物業與非住宅物業規模
金茂服務在公告中披露，公司於往績記錄期間取得瞭快速增長。其中，收入由2018年的人民幣5.745億元增加至2019年的人民幣7.883億元，並進一步增加至2020年的人民幣9.442億元，2018年至2020年的復合年增長率為28.2%。截至2020年及2021年9月30日止九個月，收入分別為人民幣6.653億元及人民幣10.487億元。
而對比可以發現，自20218年至2020年，非住宅物業的收入貢獻占比均超過五成，僅去年前9個月的收入占比稍顯遜色。這或許與商業情緒低迷以及疫情等情況有關，因為與非住宅物業相關的物業管理服務，相關營業場所（例如寫字樓及購物中心）的若幹業主及租戶於疫情爆發期間須暫停運營。
金茂服務住宅物業與非住宅物業收入占比
同時，其年度利潤由2018年的人民幣1750萬元增加至2019年的人民幣2260萬元，並進一步增加至2020年的人民幣7710萬元，2018年至2020年的復合年增長率為110.0%。截至2020年及2021年9月30日止九個月，利潤分別為人民幣5330萬元及人民幣10940萬元。
非住宅物業
對比毛利率也可以看出，雖然金茂服務的毛利率水平在同行中並不突出，但是相比住宅物業而言，非住宅物業仍有較大優勢。
金茂服務住宅物業與非住宅物業毛利率對比
事實上，關於商業管理被市場看好的情況素來有之，因而包括星盛商業、華潤萬象生活、中駿商管等企業先後搶灘上市風口，2021年以來，物業行業收並購動作不斷，但企業在收購標的的選擇上，顯然更趨向於商業物業。
觀點新媒體統計2021年至今上述物管公司股價變動情況，若從物管企業整體市盈率方面分析，規模較大、關聯公司穩健、具備商業運營與城市服務等特質的企業PE更高，在資本市場表現明顯跑贏其他物業股，如華潤萬象生活、招商積餘、中海物業、保利物業等。
以目前華潤萬象生活為例，打包“物管+商管”獲得資本市場認可，目前市值高達897.02億港元，僅次於行業龍頭碧桂園服務，也是目前物管行業市盈率最高的企業。
但相比華潤萬象生活，金茂服務的業務板塊或許與越秀服務更相似，主要是商業服務板塊中商辦的占比更高。
不過查看越秀服務2021年中期業績報告發現，兩傢企業的毛利率表現並不相似，越秀服務的整體毛利率水平更高，且非商業物業與商業物業的表現也較為均衡。
越秀服務非商業物業與商業物業毛利率對比
對於2021年毛利及毛利率的增長，越秀服務指出，主要是受其業務組合、就物業管理服務收取的平均物業管理費率、在管面積地理集中度及成本控制能力影響。並表示，“本集團毛利及毛利率增長主要由於業務規模的擴大導致規模經濟的效應進一步呈現，開拓毛利率相對較高的業務和項目，以及在改善成本管理方面作出不懈的努力。”
由此看來，金茂服務需要向同行學習，進一步增大規模以及提高自身的成本管控能力。
通常而言，新上市企業均有收並購的考量，金茂服務也不例外，其公告就顯示：是次上市集資估計籌得約7.29億港元，約55%將用於有選擇地物色與從事物業管理、城市運營服務及/或小區運營的公司的戰略投資及收購機會，並用於擴大業務規模及鞏固領先行業地位。約22%用於升級智能管理服務系統及智能小區及智能城市解決方案的發展；約13%將用於進一步開發小區增值服務，約10%將用於營運資金及一般企業用途。
目前，越秀服務的靜態市盈率為25.63倍，或許可以期待一下金茂服務上市後的市場表現。
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