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最近俄烏戰爭還在繼續，全球股市大幅動蕩，同時香港新冠疫情日益嚴重，每天新增確診已超過萬人，受此影響，恒生指數連續大跌，相對近期高點，已下跌 10%。此時居然還有一隻新股——$金茂服務.HK 要開啟認購。實在是佩服管理層的勇氣，為此還是來簡單分析一下吧。
- 股票代碼：00816
- 招股價：7.52-8.14
- 每手股數：500
- 最小申購金額：4111.02
- 市值：67.79 億-73.37 億港幣
- 行業：物業服務及管理
- 基石：有
- 綠鞋：有
- 申購截止日期：2022 年 3 月 2 日 12:00 前 (註意各券商截止時間不一樣)
- 中簽公佈&暗盤交易：2022 年 3 月 9 日
- 上市日期：2022 年 3 月 10 日
金茂服務是中國增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。控股股東$中國金茂.HK 是中國的頂級物業開發商。根據中指研究院的資料，金茂服務主要為高端住宅物業提供全方位的優質物業管理服務，其次是商業物業（主要包括寫字樓及購物中心）以及公共物業（如學校、政府設施及其他公共空間）。除物業管理外，金茂服務還提供非業主增值服務，如向開發商提供案場服務，協助其在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動，及向開發商提供的咨詢及其他增值服務，如交付前的咨詢服務。此外還提供社區增值服務，如室內裝修平臺服務， 社區生活服務（傢政、新零售及餐飲服務），社區空間運營服務（電梯廣告服務及停車位管理服務），及房地產經紀服務（中介）。
市場方面，近年來，隨著中國城鎮化進程加快及人均可支配收入的持續增長，物業服務百強企業的在管總建築面積及在管物業數目快速增長。根據中指研究院的資料，物業服務百強企業的平均在管建築面積從 2016 年的 2725 萬平方米增加至 2020 年的 4879 萬平方米，復合年增長率為 15.7%。同時，物業服務百強企業於 2020 年的平均在管物業數目為 244 處，自 2016 年以來的復合年增長率為 10.1%。物業服務百強企業的市場份額從 2016 年的 29.4% 增加至 2020 年的 49.7%。可以看出物業管理市場逐漸向規模化的物業管理公司集中。
競爭方面，中國物業管理行業分散且競爭激烈，而根據中指研究院的資料， 2020 年物業管理行業約有 20 萬傢參與者。2020 年金茂服務的在管建築面積及總收入的市場份額分別約為 0.07% 和 0.15%。與行業頭部企業還是有不小的差距。金茂服務重點服務於中國東部和北部地區。根據中指研究院的資料，以 2020 年的在管建築面積計，於中國東部和北部地區的市場份額分別約為 0.09% 和 0.11%。按每平方米收入計，於 2020 年在總部位於京津冀地區的物業服務百強企業中排名第五。按高端物業管理服務項目的在管建築面積計，於 2020 年在北京物業服務百強企業中排名第二。在足夠細分的市場，還是有一定優勢的。根據中指研究院的資料，金茂服務按綜合實力在「2021 年中國物業服務百強企業」中排名第 17 位。
業績方面，收入在近幾年取得瞭快速增長。收入由 2018 年的人民幣 5.75 億元增加至 2019 年的 7.88 億元，並進一步增加至 2020 年的 9.44 億元，復合年增長率為 28.2%。截至 2020 年及 2021 年 9 月 30 日止九個月，收入分別為人民幣 6.65 億元及 10.5 億元。年度利潤由 2018 年的 1749 萬元增加至 2019 年的 2262 萬元，並進一步增加至 2020 年的 7712 萬元， 復合年增長率為 110.0%。截至 2020 年及 2021 年 9 月 30 日止九個月，利潤分別為 5333 萬元及 1.09 億元。整體業績很出色，利潤也高速增長。
風險方面：
其他方面，金茂服務為中國金茂的全資控股子公司。而中國金茂由金茂集團控股，此外$中國平安.HK 占有 14.11% 的股份。2022 年 2 月 18 日，董事會決議配發紅股，完成配發及全球上市後，中國金茂的持股將降低到 67.49%，董事會主席江南將獲得 0.01% 的股權。基石有 Keltic（東方雨虹董事長實控），康力電梯，廣東科順（科順防水實控人控股），富匯資本（中國聯塑）及千合基金。可以看出基石基本都是房地產開發商的供應商。保薦人中金香港和匯豐。
綜合以上分析，金茂服務是一傢高端物業管理公司，全國排名 17 位，專註於高端物業管理，近期業績優異，但考慮到近兩年以來物業新股的表現，及當前復雜的國際環境，果斷放棄申購。
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