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4 月 14 日$知乎-W.HK 最終定價 32.06 港元，按昨晚美股最新價算，相對港股跌瞭 8.5%。不知道在 22 日正式上市前，美股是否能漲回來，可能還是兇多吉少。最近的新股不多，但是今天還是來瞭一隻新股——$東原仁知服務.HK ，看名字就知道是物業股。雖然大部分物業股都會放棄打新，但是上一個物業新股$力高健康生活.HK 暴漲，所以還是先來看看再說吧。
- 股票代碼：02352
- 招股價：11.90~15.40
- 每手股數：200
- 最小申購金額：3111.03
- 市值：7.93 億-10.27 億港元
- 行業：物業服務及管理
- 基石：無
- 綠鞋：有
- 申購截止日期：2022 年 4 月 22 日 12:00 前 (註意各券商截止時間不一樣)
- 中簽公佈&暗盤交易：2022 年 4 月 28 日
- 上市日期：2022 年 4 月 29 日
東原仁知服務於 2003 年成立，從 2004 年開始為迪馬集團的住宅物業項目提供物業管理服務。$迪馬股份.SH 主業是房地產開發和專用車制造，2002 年在 A 股上市，因此此次上市為分拆上市。與其他分拆上市的物業公司一樣，主要業務來源於母公司，雖然不斷開拓獨立第三方業務，但仍有超過 50% 的業務來自於迪馬集團。業務區域范圍也與迪馬集團重合，主要為西南，華東和華中地區。截至 2021 年 12 月 31 日，共有 325 個在管物業項目，包括住宅及非住宅物業，覆蓋中國 16 個省、自治區及直轄市的 51 個城市，總在管建築面積約為 2820 萬平方米。
市場方面，經過數十年的發展後，物業服務百強企業已加快其服務創新及業務拓展。此外，物業管理市場集中度不斷提高。在分散和充滿競爭的物業管理行業，大型物業管理公司實現規模經濟。百強企業的市場份額逐步提高，行業趨於集中。
競爭方面，中國物業管理行業分散且競爭激烈。2020 年約有 20 萬傢物業管理公司。根據中指研究院的資料，於 2021 年，根據 2020 年中國產生的總收益及 2020 年中國的總在管建築面積統計，東原仁知服務分別名列「2021 中國物業服務百強企業」第 52 名及第 53 名，排名百強企業中遊。而在主營區域，就綜合實力而言，2021 年於總部位於西南地區的物業服務百強企業中位列第 5 名及總部位於長三角地區的物業服務百強企業中位列第 9 名。而在在管面積增速方面，分別位列西南地區第 3 名和長三角地區第 2 名。排名不算高，但是增長快速。
業績方面，收入由 2019 年的人民幣 5.59 億元增加至 2020 年的 7.67 億元，並進一步增長至 2021 年的 11.9 億元，復合年增長率為 46.1%。毛利由 2019 年的 1.33 億元增長至 2020 年的 2.16 億元，進一步增長至 2021 年的 3.09 億元，復合年增長率為 52.4%。盈利方面從 2019 年的 2560 萬元增長到 2020 年的 8447 萬元，進一步增長到 1.30 億元，復合年增長率為 125.4%，增速相當迅速。
風險方面：
其他方面，此次為分拆上市，分拆上市後，迪馬仍通過天津橙方持有 38.28% 的股權。而 2020 年內公開發售前，東原房地產（迪馬旗下）向栢天和嘉實物業合計轉讓東原仁知服務的 38.89% 的股權。每股成本為 6.23 港元和 6.22 港元，相對本次招股中間價 13.65 港元折價約 54%。相當於四五折購買。無基石，保薦人為國泰君安。
綜合以上分析，東原仁知服務是排名中遊的中國物業百強企業，在西南地區和長三角地區分列前五，還算是一傢優質的物業公司。從迪馬股份分拆上市，市值不高，10 億港元以內，容易出妖股，適合搏冷，但是考慮到公開發售前折價過多，此次放棄申購。
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