【公眾號：HKSecWiKi】 2022-04-21 19:16
一、公司簡介
$東原仁知服務.HK 是一傢歷史悠久的物業管理服務提供商，在中國為許多物業項目提供綜合的 服務，並擁有快速增長的過往記錄。根據中指研究院的資料，於 2021 年，就 2020 年於 中國產生的總收益及 2020 年於中國的總在管建築面積而言，我們分別名列「2021 中國 物業服務百強企業」第 52 名及第 53 名。
二、基石和保薦人
國泰君安作為本次的保薦人和穩價人
這裡重點說下國泰保薦或穩價物業股的戰績，這幾年保持不敗，上一個是同時為保薦人和穩價人的物業股是 2020 年的金融街物業$金融街物業.HK ，首日漲瞭接近 30%
不過現在市場情緒今非昔比，而且不敗也是用來打破的，同時國泰保薦的物業股也就那麼幾隻，所以不要過度迷信，我們隻當成這是這次新股的亮點來看待就好
基石：無，在現在這樣的新股環境下，無基石，新股發行能不能成功還是個問號
三、公司優劣分析
老規矩，先說些不足的地方
1、這個東仁的母公司是 A 股的迪馬股份（這名字讓我想起瞭阿根廷球星迪瑪利亞，今年是老迪最後一屆世界杯瞭，加油，同時也是絕代雙驕梅西和 C 羅的最後一屆，我的後青春時代也正式宣告結束瞭，嚶嚶嚶......），而迪馬股份的控股股東叫東銀集團，東銀集團有 9.16 億股份被司法輪候凍結，應該是債務問題，爺爺出債務問題，孫子東仁的未來就有點黯淡無光
2、這幾年東原的業績非常逆天：
營收方面，2019 年到 2021 年，公司收益由 5.59 億元上升至 11.93 億元，增幅達 113%，復合年增長率約為 46.1%。
這三年實現毛利分別約 1.33 億元、2.16 億元及 3.1 億元，增幅約 132.8%。凈利潤分別約 2560 萬元、8450 萬元及 1.3 億元，增幅約 409.4%。
但這些業績大部分都是靠並購而來的，這三年來，東原分別收購瞭重慶盛都、湖北中禾、綿陽瑞升、瀘州跨越、皆斯內集團、盛康集團。
靠並購這種手段得來的高增長，更像是為瞭沖刺上市而為之的行為，未來一旦並購不達預期，業績就會大變臉
3、招股價區間過大
11.9-15.4 港幣，上下相差瞭 29.4%，上限定價破發幾率會加大
但東原也不是一無是處，說說好的一面：重要程度從上到下排序
1、最大的亮點之一是上文提到的國泰君安保薦的物業股從未敗敗績
2、最近納米級物業股容易出妖，上一個$力高健康生活.HK 首日漲幅接近 30%，累積漲幅剛好已經翻倍，這就給東原留下瞭想像空間
3、跟以往的小物業不同重度依賴母公司業務不同，東原正在逐步擺脫對母公司的依賴
東原源自迪馬集團及聯屬公司的物業項目，分別約為 910 萬平方米、1110 萬平方米及 1400 萬平方米，約占本集團管理的總建築面積的約 76.7%、52.9% 及 50.0%。
從接近 8 成降到 5 成，未來應該可以進一步擺脫對母公司的依賴
四、估值分析
東原 2021 年凈利潤 1.3 億人民幣，折合 1.6 億港幣，按照招股價下限、中限、上限來看的話，靜態 PE 分別為4.96PE、5.7PE、6.4PE
與同行做對比，這裡我選取瞭市值跟東原同檔次的德商產投服務、京城佳業、郎詩綠色生活、作對比，如圖
除瞭京城佳業外，東原的估值最低，這裡東原是中間定價的 PE，如果是下限定價，則東原的估值最低
這次東原的估值算便宜，安全墊算高
五、中簽率分析
目前港股打新 情緒低迷，截至寫文，東原還沒足額認購，最後大概率不會啟動回撥
假設 5000 人認購，超購小於 15 倍，則甲乙組各 4167 手，一手中簽率 70%-80% 之間
六、申購計劃和新股評級
通過分析和比較，東原的優劣勢各占半，但有國泰不敗之加持、疊加估值確實可以（上限定價就危險），此次東原評為三品小漲小跌型，我會現金認購幾手
今天的解讀就到這啦，不知今天文章對你有沒幫助？我是讀財報說新股，一個愛好讀財報、專職港股打新和港美 A 三地投資，投資風格長線為主 + 短線為輔的普通投資者，我們下期見！#東原仁知服務 #港股打新 #港股新股
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