HKSecWiki新股資訊 2022年03月22日
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摘要：力高健康生活於2022年3月18日通過港交所聆訊，擬在香港主板上市，公司是江西省領先的物業管理服務供應商。2021年收入為2.6億元、凈利潤0.28億元、年復合增長率為98.92%、毛利率33.29%。
S&TLiveReport獲悉，成立源於2008年的力高健康生活有限公司Redco Healthy Living Company Limited（以下簡稱“力高健康生活”）於2022年3月18日通過港交所聆訊，擬香港主板上市。公司曾經在2021年6月9日和12月10日遞表，獨傢保薦人為農銀國際。
$力高健康(臨時代碼)(810282.HK)$公司為江西省領先的物業管理服務供應商，服務網絡涵蓋長江三角洲地區、大灣區、環渤海地區及華中地區等具有策略意義的核心區域。公司自二零一八年起獲中指院評為物業服務百強企業之一，且公司的排名由二零一八年的第68位上升至2021年的第40位。根據中指院的資料，截至2021年九月三十日，公司的在管總建築面積占2021年所有物業服務百強企業在管總建築面積約0.12%。截至2021年九月三十日，公司的在管項目總計達91個，在管總建築面積達15.1百萬平方米，並且公司已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的28座城市的133個項目，合約總建築面積為23.5百萬平方米。
公司的收益主要來源於三條業務線:(i)物業管理服務;(ii)非業主增值服務;及(iii)社區增值服務。
物業管理服務
公司向物業開發商、業主及住戶提供各類物業管理服務，包括清潔、保安、綠化、公用區域保養服務及其他物業管理相關服務。
非業主增值服務
主要包括:(i)預售管理服務;(ii)前介服務，包括於交付前階段驗房及清潔服務;(iii)初步規劃及設計諮詢服務及(iv)資訊科技服務
社區增值服務
主要包括:(i)公用區域管理服務，如公用事業管理、廢物處理、公共空間出租、停車場管理及廣告服務，(ii)停車場銷售代理服務，(iii)拎包入住服務，(iv)傢居生活服務，主要包括傢居維修保養服務及(v)透過怡鄰健康中心提供的社區康養服務
公司與力高集團維持長期策略業務合作。收益的一大部分來自力高集團及其合營企業或聯營公司所開發物業。於二零一八年、2019年、2020年以及截至2020年及2021年九月三十日止九個月，公司總收入的97.8%、96.2%、91.3%、94.8%及79.0%分別來自由力高集團及其合營企業以及聯營公司開發的物業。
投資亮點
公司為江西省領先的全國知名綜合物業管理服務供應商，業務涵蓋中國具有策略意義的核心區域。
與力高集團的策略業務關系及迅速增長的業務發展能力。
“生活+健康”雙管傢服務體系、標準化運營管理系統及優質服務能力。
智能及數字化資訊科技提升公司的運營效率。
憑借物業管理服務所建立的堅實客戶基礎提供綜合社區康養服務。
公司擁有經驗豐富且穩定的管理團隊，彼等具備強大執行能力且對公司行業有深入瞭解。
公司資料：
公司地址：中國深圳市南山區僑香路4080號僑城坊一期5號樓力高大廈2樓
香港地址：香港九龍九龍灣宏照道39號企業廣場3期2001-2室
財務分析
截至2020年12月31日止3個年度及截至2020年及2021年9月31日止9個月：
收入分別約為人民幣1.24億元、1.81億元、2.22億元、1.6億元及2.6億元，年復合增長率為33.55%；
毛利分別約為人民幣0.26億元、0.56億元、0.77億元、0.57億元及0.87億元，年復合增長率為71.50%；
凈利潤分別約為人民幣0.11億元、0.3億元、0.44億元、0.33億元及0.28億元，年復合增長率為98.92%；
毛利率分別約為21.02%、30.93%、34.66%、35.87%及33.29%，年復合增長率為28.42%；
凈利率分別約為8.95%、16.49%、19.86%、20.48%及10.57%，年復合增長率為48.95%。
來源：活報告
公司的收入、毛利、凈利都呈現快速真正，其中凈利潤增速最快，年復合增長率為98.92%。
但是毛利率和凈利率增速趨緩，其中2021年前9月同比呈現下降趨勢。
公司賬上現金7383萬、應收1.5億、經營現金流為負。
行業前景
中國物業管理行業競爭激烈且高度分散，中國物業管理行業趨勢市場集中度提升，競爭加劇。
物業服務百強企業的在管建築面積及物業數目迅速增加。物業服務百強企業的在管總建築面積平均數由二零一五年約23.6百萬平方米增至2020年約48.8百萬平方米，復合年增長率約為15.63%。物業服務百強企業在管物業平均數由截至二零一五年十二月三十一日的154個增至截至2020年十二月三十一日的244個，復合年增長率約為9.64%。
由於在管物業的建築面積及數目增長，物業服務百強企業的平均收益由二零一五年的約人民幣540.8百萬元增至2020年的約人民幣1,173百萬元，復合年增長率約為16.7%。物業服務百強企業經營所在的城市平均數由截至二零一五年十二月三十一日的27個增至截至2020年十二月三十一日的34個。
物業服務百強企業在管總建築面積由二零一六年約55億平方米增加至2020年約129億平方米，復合年增長率約為23.8%。物業服務百強企業的總市場份額由二零一六年的29.4%增加至2020年的49.7%。物業服務十強企業的市場總份額由二零一五年的7.6%增至2020年的10.6%。下圖列示所示年度物業服務百強企業的在管總建築面積、中國物業管理公司的在管總建築面積及物業服務百強企業的總市場份額:
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行業地位
公司自二零零八年起獲認可為物業服務百強企業。根據中指院的資料，於2021年，公司在綜合實力方面在2021年物業服務百強企業中排名第40位。(1)於二零一八年、2019年及2020年，就整體實力而言，公司分別名列物業服務百強企業的第68名、第60名及第48名。截至2021年九月三十日，公司的在管總建築面積占2021年所有物業服務百強企業在管總建築面積約0.12%。
公司深耕於江西省。，按收益計，公司於2020年在總部位於江西省的物業服務百強企業中排名第二。
同行業公司IPO對比
本次選取的同行業對比公司為：雅居投資控股(08426.HK)和燁星集團(01941.HK)
$雅居投資控股(08426.HK)$$燁星集團(01941.HK)$
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主要股東
黃先生、黃若青先生、環宇、環宇投資、時代國際、時代置業、力高地產、力高控股及TGI構成一組控股股東。黃先生及黃若青先生均已同意彼此一致行動。黃先生為黃若青先生的胞兄
TGI由力高控股全資擁有，而力高控股由力高地產直接全資擁有。
力高地產由環宇及環宇投資(皆由黃先生全資擁有)及時代國際分別擁有約39.76%及0.33%權益以及約26.66%權益，而時代國際由Honour Family信托全資擁有，Honour Family信托乃黃若青先生為創立人以及黃若青先生及其傢庭成員為受益人的全權信托，由時代置業擁有約3.16%權益，而時代置業由黃若青先生全資擁有。
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管理層情況
黃若青先生，53歲，非執行董事、董事會主席，主要負責為公司的整體發展提供指引及制定策略。黃若青先生亦為公司的控股股東之一。於中國房地產行業累積逾30年經驗，曾在泉州市建築設計院先後出任建築設計師、助理建築師及項目經理，於一九九四年五月加入力高集團及自二零一四年一月起一直擔任力高地產的執行董事兼總裁。受聘為江西財經大學客座教授及受聘為中國深圳大學建築與城市規劃學院客席教授。
唐承勇先生，58歲，執行董事。於二零零八年四月加入公司，主要負責監督公司整體管理及運營。擁有逾28年中國房地產業經驗。曾在江蘇省供銷社(集團)總公司任副總經理兼經濟發展部副主管，於二零零一年八月加入力高集團，出任煙臺力高置業有限公司總經理，亦先後獲委任為江西萬和房地產開發有限公司、江西力高房地產開發有限公司、力高置業(江西)有限公司和山東力高房地產開發有限公司的總經理及力高(中國)地產有限公司的副總裁，獲中國的沈陽建築工程學院頒發的工程學士學位。
黃燕雯女士，30歲，執行董事。彼主要負責公司的營運管理及發展。於二零一五年九月加入公司，擔任UG Management的總裁助理。黃女士為黃若青先生的侄女。獲中國的北京大學頒發的城市規劃學士學位。
黃燕琪女士，26歲，執行董事。彼主要負責公司的品牌管理及業務策略的制定及實施。黃女士於二零一八年五月加入公司，擔任深圳力高康安健康管理有限公司總裁助理。黃女士為黃若青先生的女兒。獲香港的香港理工大學頒發環境及室內設計學士學位，獲意大利的米蘭工業設計學院頒發食品設計及創新碩士學位。
中介團隊
據捷利交易寶數據統計，力高健康生活中介團隊共計9傢，其中保薦人共計1傢，近10傢保薦項目數據表現尚可；公司律師共計3傢，綜合項目數據一般。整體而言中介團隊歷史數據表現一般。
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保薦人承銷歷史業績
農銀國際近期保薦的破發率為48.48%；
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輿情分析
目前通過企查查網站無法查到力高健康生活有限公司的任何負面消息，通過查詢其運營主體力高實業（江西）有限公司，發現具有如下風險提示：
7個關聯風險中，子公司力高實業（江西）有限公司南昌力高皇冠假日酒店民事糾紛2項、行政處罰2項、工商抽查不合格2項，投資的公司南昌富淳餐飲有限公司民事糾紛1項目；
1個歷史風險為因建設工程施工合同糾紛案由被起訴1項
1個敏感輿情為廣告違規處罰的報道
154個提示信息中，主要都是作為原告起訴他人，人員變更（法定達標人、實控人、最終受益人、股東、主要人員等）、對外投資變更等提示信息。
整體來看，一傢2008年就開始經營的公司，法律訴訟方面屬於比較正常的范圍，網上並不存在大規模的負面輿情。
近期港股IPO市場情況
據捷利交易寶數據統計，近10傢上市新股發行總市值均值為223.61億，其中最大市值為商湯-W，最小市值為環龍控股；發行PE均值為49.90倍，PE整體水平偏上；申購人數均值為14775人；超購倍數上，均值為6.28倍左右；基石占比上，目前基石比例均值維持在48.01%，整體來說，比例相對合理；暗盤及首日收益率上，今年1月以來好壞參半；2月份，新上市的匯通達表現尚可，清晰醫療則一般，樂普生物-B則微漲；3月份初金茂服務首日大跌28.75%，物管類公司依然不受市場看好。
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