HKSecWiki新股資訊 2022年09月20日
香港萬得通訊社報道，港交所近日披露，萬科旗下的$萬物雲(02602.HK)$於9月19日至22日招股，擬全球發售約1.167億股H股，其中香港發售占10%，股份預期將於2022年9月29日（星期四）上午九時正開始交易。
（圖片來源：萬物雲招股書）
根據公告，預計每股發售定價不低於47.1港元，最高不高於52.7港元，募集資金約54.9億港元至61.5億港元，每手買賣單位100股。中信證券、花旗、高盛為聯席保薦人。
值得註意的是，萬物雲在新聞發佈會上表示，此次發行規模預計8億至9億美元，金額僅次於港股二次上市的中國中免和天齊鋰業。
公告顯示，萬物雲已訂立基石投資協議，據此，基石投資者已同意在若幹條件規限下按發售價認購或促使其指定實體認購以合共約2.72億美元至2.8億美元。
假設發售價為每股發售股份49.90港元(即本招股章程所載指示性發售價范圍的中位數)，則基石投資者將認購總數為4347.93萬股的發售股份。基石投資者包括混合所有制改革基金、中國誠通投資、UBS AM Singapore（瑞銀）、HHLR Fund, L.P.及YHG Investment, L.P.、CEPHEI、淡馬錫、Athos Asia Event Driven Master Fund。
萬物雲是中國領先的物業管理服務提供商。根據弗若斯特沙利文的數據，按基礎物業管理服務收入計，公司於2021年在中國物業管理服務市場中排名第一，占有4.28%的市場份額。
招股書顯示，萬物雲前身為萬科物業，曾經是萬科公司的物業服務部門。目前，公司建立瞭包括以下三大業務板塊的業務模式：小區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務，以及AIoT及BPaaS解決方案服務，三大業務收入分別占公司2021年總收入的55.5%、36.7%及7.8%。
小區空間居住消費服務方面，萬物雲通過萬科物業品牌提供住宅物業服務；商企和城市空間綜合服務方面，萬物雲為企業、政府及其他機構客戶提供物業及設施管理服務、開發商增值服務以及城市空間整合服務；AIoT及BPaaS解決方案服務方面，萬物雲通過技術產品全方位提升服務能力和效率。
財務數據方面，招股書顯示，2019年-2021年，萬物雲實現收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元年復合增長率為30.46%；同期年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元，年復合增長率為28.37%。
2019年-2021年，萬物雲毛利率分別為17.7%、18.5%及17.0%。截至2021年及2022年3月31日止三個月，公司的毛利率分別為14.7%及14.5%。公司的整體毛利率主要受公司的業務組合、定價政策及成本結構的影響。
此外，根據萬科發佈的2022年半年度中期業績，2022年上半年萬物雲實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%，其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占比35.6%，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，占比8.1%，同比增長59.0%。
截至2022年6月30日，社區空間居住消費服務方面，萬物雲的合約建築面積約930百萬平方米，簽約管理的物業數目達4,096個，以及在管建築面積約700百萬平方米，在管物業數目達3,035個。商企和城市空間服務方面，截至2022年6月30日，其總合約建築面積約160百萬平方米，簽約管理的項目總數達1,929個，而在管建築面積約140百萬平方米，在管項目數目達1,706個。
市場規模方面，根據弗若斯特沙利文的資料，中國物業管理服務公司的在管總建築面積1由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，整體年復合增長率為3.8%。於2021年，中國住宅物業在管總建築面積達319億平方米，2016年至2021年整體年復合增長率為3.4%，而於2021年，非住宅物業在管總建築面積達53億平方米，2016年至2021年的整體年復合增長率為6.3%。
中國物業管理公司所提供增值服務的總收入由2016年的人民幣415億元增長至2021年的人民幣1,111億元，整體年復合增長率為21.8%，並預期於2026年達人民幣2,935億元，2021年至2026年整體年復合增長率為21.4%。2016年至2021年，增值服務占物業管理服務總收入的比例由17.2%增至25.6%，並預期於2026年達35.0%。
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