【公眾號：HKSecWiKi】 2022-02-27 16:53
金茂服務是中國增長迅速的高端物業管理及城市運營服務提供商。根據中指研究院的資料，2018 年、2019 年及 2020 年我們在管物業的平均物業管理費顯著高於物業服務百強企業的行業平均水平。金茂服務的大股東是中國金茂，中國金茂的控股股東中國中化則是國務院國姿委監管下的一傢世界領先的化工石油工程企業，所以說金茂服務有央企背景。
2 月 25 日金茂服務開始招股，招股價是 7.52~8.14 港元，每手股數 500 股，最低申購金額 4111.02 港元，市值 67.79 億～73.37 億，發行數量 1.01 億股，屬於物業服務及管理行業，有綠鞋。
保薦人是中金公司和匯豐銀行，中金公司最近一年的業績也不怎麼樣，保薦過的項目是跌多漲少；匯豐銀行保薦過的項目較少，整體業績比中金公司要好些。
有 5 名基石，分別是富匯資本、keltic、千合資本、康力電梯、廣東科順，按中間價計算，基本合計認購 6.46 億美元，占總發行數的 81.4%，這個基石占比是真高呀。
近年來，隨著中國城鎮化進程加快及人均可支配收入的持續增長，物業服務百強企業的在管總建築面積及在管物業數目快速增長。根據中指研究院的資料，物業服務百強企業的平均在管建築面積從 2016 年的 27.3 百萬平方米增加至 2020 年的 48.8 百萬平方米，復合年增長率為 15.7%。同時，物業服務百強企業於 2020 年的平均在管物業數目為 244 處，自 2016 年以來的復合年增長率為 10.1%。物業服務百強企業的市場份額從 2016 年的 29.4% 增加至 2020 年的 49.7%。
物業服務百強企業的物業管理服務收入已透過內生增長及外部收購而取得穩步增長。根據中指研究院的資料，物業服務百強企業的物業管理服務平均收入由 2016 年的人民幣 519.3 百萬元增加至 2020 年的人民幣 914.4 百萬元，復合年增長率為 15.2%。
公司經營三條業務線，分別為 (1) 物業管理服務，(2) 非業主增值服務，及 (3) 社區增值服務。
2020 年，按在管建築面積及總收入計，金茂服務占中國物業管理市場的市場份額分別約為 0.07% 及 0.15%。按每平方米收入計，於 2020 年在總部位於京津冀地區的物業服務百強企業中排名第五。按高端物業管理服務項目的在管建築面積計，金茂服務於 2020 年在北京物業服務百強企業中排名第二。下圖是 2020 年物業服務百強企業按在管建築面積及總收入的前五大排名。
接下來看看公司經營情況，公司從 2018~2020 年的營業收入分別是 5.75 億、7.88 億、9.44 億，2020 年營收同比增長 19.77%；2018 年～2020 年的凈利潤分別是 1748.7 萬、2262.4 萬、7712.4 萬，2020 年的凈利潤同比增長 240.89%。
2020 年 Q3~2021 年 Q3，營收分別是 6.65 億、10.49 億，2021 年 Q3 營收同比增長 57.62%；凈利潤分別是 5332.9 萬、1.09 億，2021 年 Q3 凈利潤同比增長 105.05%。可以看出公司的業績一直在保持著穩定的增長，特別近一兩年公司的業績增速在加快。
再來看看申購人氣，從捷利交易寶的孖展數據來看，截止 2 月 27 日 13 點 09 分，目前實際超夠是未足額，說明人氣比較差，很多人都不看好。
申購策略：
物業股曾經也是輝煌過的，物業股一般經營穩定，業績也都還不錯，但是最近一年的物業股新股不受市場待見，大部分新股上市就破發。公司有央企背景，雖然公司經營的不錯，業績連年增長，而且有高達 81.4% 的基石占比，但是以發行中間價和預計 2021 年的凈利潤計算，市盈率是 33.77 倍，高於行業市盈率 19.95 倍，發行的偏貴。申購人氣也差，而且現在港股打新行情還沒有回暖，還是得謹慎，建議手癢的朋友白嫖一手參與下就行，謹慎的朋友就放棄申購吧！
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