【公眾號：HKSecWiKi】 2022-02-27 21:41

1.公司簡介

$金茂服務.HK 是一傢高端物業管理及城市運營服務提供商，背靠全球 500 強企業中國中化控股有限責任公司旗下中國金茂控股集團有限公司。

2.基本面分析

2.1 業務能力

金茂服務目前主要業務可以分為三大板塊：

社區生活服務：專註服務個人業主、社區居民，一方面為住宅物業（尤其是高端住宅物業）提供安保、保潔、綠化、園藝及公共區域設施運行的維保等物業管理服務，另一方面提供室內裝修平臺服務、社區生活服務（如傢政、新零售及餐飲）、社區空間運營服務（如電梯廣告及停車位管理）、房地產經紀服務等社區增值服務。

商業企業服務：專註服務商業、企業客戶，一方面為寫字樓、購物中心等各類非住宅物業提供一系列物業管理服務，另一方面向物業開發商提供案場服務（協助其在售樓處及樣板間進行銷售及營銷活動）、咨詢服務等非業主增值服務。

城市運營服務：專註服務政府、公建客戶，以一系列專業化、標準化、數字化的城市運營解決方案，協助政府和企業對城市資源進行優化、創新及配置，為市民提供增值公共服務。

2.2 市占率

截至 2021 年 9 月 30 日，公司的合約建築面積達 4570 萬平方米，涵蓋中國 22 個省、自治區及直轄市的 47 座城市，其中 67.8% 位於中國一二線城市。公司在管總建築面積為 2320 百萬平方米，包含 96 個住宅項目及 41 個非住宅項目。

2020 年，按在管建築面積及總收入計，公司占中國物業管理市場的市場份額分別約為 0.07% 及 0.15%。按每平方米收入計，公司於 2020 年在總部位於京津冀地區的物業服務百強企業中排名第五。按高端物業管理服務項目的在管建築面積計，公司於 2020 年在北京物業服務百強 企業中排名第二。

2.3 財務數據

根據招股書顯示，公司從 2018 年至 2020 年，公司營業收入分別為 5.75 億元、7.88 億元、9.44 億元，年復合增長率接近 30%；同期凈利潤 1748.7 萬元、2262.4 萬元、7712.4 萬元，年復合增長率達到驚人的 110%。

公司在 2021 年前三季度，營業收入 10.49 億元，去年同期為 6.65 億元，同比增長接近 57.74%；同期凈利潤 1.09 億元，去年同期凈利潤 5333 萬元，同比增長 105%。

乍一看，金茂服務凈利潤年復合增長率大幅提升，其實主要是公司基數低，但是公司的毛利潤從 2018 年至 2020 年毛利率分別 17.4%、19.2%、24.87%，這毛利率在物業管理行業算是比較低的。

3.基石及保薦人分析 

 

金茂服務在此次 IPO 一共引進 5 名基石投資機構，分別是：

• Keltic：Keltic 為深圳凱爾漢湘實業有限公司的全資附屬公司，該公司實際控制人為李衛國，而李衛國是$東方雨虹.SZ 的實際控制人，認購 1 億人民幣，約占發售 15.5%
• 康力電梯：是國內電梯行業首傢上市公司（ $康力電梯.SZ ）， 自 2017 年至 2021 年連續五年被《Elevator World》雜志評為全球十大電梯制造商之一，認購 9900 萬港幣，約占發售 12.5%
• 廣東科順：廣東科順由陳偉忠先生及陳 智忠先生 (均為獨立第三方) 分別實益擁有 99% 及 1%。陳偉忠先生亦為$科順股份.SZ 的控股股東及實際控制人。科順為中國建築防水行業生產商，專註於提供綜合防水解決方案以及工程建 材及民用建材的結合使用，認購 5000 萬人民幣，約占發售 7.7%
• 富匯資本：是 $中國聯塑.HK  全資子公司，自 2019 年起成為金茂集團的建築材料供應商，認購 2 億人民幣，約占發售 31.0%
• 千合基金：是一傢海南的專註管理業務投資的投資基金，認購 1500 萬美元，占 14.7%

4.中簽率分析

金茂服務香港公開發售 1014 萬股，每手 500 股，共計 20284 手，在不啟動回撥的情況下，甲乙組各獲配 10142 手。

目前孖展 0.24 倍，預計超購 0.8 倍，最終指定不會超購 15 倍啟動回撥。按照 0.8-1.2 萬人申購算，預估一手中簽率 60～90%，申購 2 手穩中一手。

 

5.新股的綜合分析及評級

金茂服務是由上市公司$中國金茂.HK  分拆而來，所以原股東的權益還是要保障的，根據招股書提及，持有每 66.2 股$中國金茂.HK  就可以獲配 1 股 $金茂服務.HK  新股。一手$中國金茂.HK  是 2000 股，也就是說一手$中國金茂.HK 可以獲配 30 股$金茂服務.HK 新股，想要獲配一手金茂服務，則需要至少 17 手。所以說，面對來自中國金茂股東拋售的壓力還是不小的。

去年有不少物業股上市，大部分都已經破發，物業股的春天已經一去不復返瞭。無論從業績還是營收來說，金茂服務都沒有如何耀眼，隻能說是差強人意吧。

在這次招股中，唯一比較讓二狗子感覺驚喜的就是，基石，合計占比高達 81.4%。中國防水兩大龍頭（東$東方雨虹.SZ 、$科順股份.SZ ）均有參與，還有中國金茂重要供應商$中國聯塑.HK 的參與，這一塊還是比較靠譜的，並且有 6 個月的禁售期。

綜合分析，給金茂服務的評分 5 分，賺還是虧，已經無所謂瞭，關鍵要的是一份參與感。

6.申購建議

結合上述的分析，二狗子對於物業股並不感興趣。雖然公司經營狀況也不錯，國企背景，有金茂這棵大樹，後期業績也不用愁，但是公司估值沒有誠意。就現在這個打新氣氛，死氣沉沉，毫無生機的樣子，敢打新的二狗子都覺得是個漢子。

總而言子，二狗子放棄瞭，俄羅斯和烏克蘭打的不可開交，留點現金吧，按兵不動，等待時機。

免責聲明：上述內容僅代表作者個人觀點，僅供參考，不構成任何投資建議。

Was this helpful?

YesNo

0 / 0

本文链接： https://hk.hksecwiki.com/news/hkp1977231/
由HKSecWiki香港券商百科整理发布，香港证券开户请访问hksecwiki.com